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Vente immobilière et garantie d'éviction

Vente immobilière et garantie d'éviction

Publié le : 03/01/2023 03 janvier janv. 01 2023
Droit des obligations et des suretés / Mesures d'exécution

La tranquillité constitue un critère de recherche commun aux personnes en quête d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une atmosphère calme ou bien d’éviter l’embarras, tel que la découverte d’un empiétement de terrain par le voisinage, sinon l’interdiction pour l’acquéreur de construire un mur sur sa propriété.
Dans l’objectif de remédier aux situations perturbantes pour le droit de propriété des nouveaux acquéreurs, la garantie d’éviction prévue à l’article 1625 du Code civil représente une solution, en ce qu’elle oblige le vendeur à assurer la tranquillité de l’acquéreur, afin qu’il puisse bénéficier d’une jouissance paisible, et ce dès l’entrée en possession du bien vendu.

Le champ d’application de la garantie d’éviction 

La garantie d’éviction est une obligation légale pour le vendeur, ainsi l’acquéreur peut s’en prévaloir selon les dispositions de l’article 1626 du Code civil, à défaut de stipulation sur cette dernière, le vendeur couvre le propriétaire contre :
  • L’éviction, totale ou partielle ;
  • Les charges prétendues sur le bien et non déclarées.

Le terme « éviction » signifie que le trouble subi par l’acquéreur le prive de la jouissance du bien, par dépossession, de sorte qu’il devient un propriétaire évincé, car l’exercice de certains de ses droits de propriété sont écartés ou bafoués.
Récemment, la jurisprudence a rappelé que l’exercice de la garantie est conditionné à l’existence d’« un trouble actuel et non simplement éventuel », par conséquent, la simple crainte exclut la mise en œuvre de la garantie (Cass civ. 3ème 30 novembre 2022, n° 21-20.033).
 
Le vendeur est susceptible d’être à l’origine de troubles, soit de fait, lorsque la vente de l’immeuble se produit deux fois à défaut de publicité de la première (Cass. civ. 3ème, 29 avril 1981, n° 79-16.649), ou bien de droit par exemple lorsque le vendeur se prétend titulaire d’un droit sur la chose vendue.

Enfin, le trouble peut émaner de tiers, néanmoins seul le trouble de droit permet l’activation de la garantie comme lorsqu’un héritier retrouvé réclame le retour de la maison vendue à la succession d’un ascendant.

En ce qui concerne les « charges non déclarées », elles correspondent à des servitudes dites « occultes », qui ne sont pas portées à la connaissance de l’acheteur au moment de la vente. Toutefois, les droits octroyés à des tiers ont parfois pour conséquence une diminution de la valeur du bien, tel est le cas de l’existence de servitudes au bénéfice des services de distribution d’eau, gaz et électricité, ou de la présence de la conduite d’évacuations des eaux usées d’un voisin.

Le caractère modulable de la garantie d’éviction

L’article 1627 du Code civil organise le régime conventionnel de la garantie d’éviction, et des aménagements sont possibles, ainsi les parties à l’acte de vente peuvent être d’accord sur :
  • Une extension de la garantie ;
  • Une limitation de la garantie ;
  • Une exclusion de la garantie.
Par principe, la mise en place d’une clause de non-garantie décharge totalement le vendeur, sauf si un trouble émane de son fait personnel, ou bien si ce dernier est provoqué par un tiers, en conséquence de quoi il alors tenu à la restitution du prix, mais il échappe au paiement des dommages et intérêts (article 1628 Code civil).

A noter que la clause de garantie est applicable sans limites, dès lors que l’acquéreur a connaissance du danger de l’éviction, ou qu’il a conscience de conclure la vente à ses risques et périls (article 1629 Code civil).

Les effets de la garantie d’éviction

Selon l’article 1630 du Code civil, la mise en œuvre de la garantie par le propriétaire évincé lui donne le droit d’obtenir du vendeur :
  • « 1° La restitution du prix ;
  • 2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;
  • 3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
  • 4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »
En cas d’inexécution de la demande par le vendeur, le bénéficiaire peut saisir le Tribunal judiciaire.

 
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